Добросовестным покупателем считается тот, кто на момент совершения сделки с жильем не знал и не мог знать, что лицо, передающее ему жилплощадь, фактически не имеет на нее права. То есть покупатель должен доказать в суде, что он проявил разумную осторожность и осмотрительность при совершении сделки по приобретению недвижимости и принял все возможные меры, чтобы выяснить, имел ли продавец право распоряжаться имуществом.
По общему правилу, добросовестный покупатель, получивший жилье на условиях компенсации, то есть оплативший его фактическую стоимость, не может быть лишен квартиры. Однако закон предусматривает случаи, когда владелец имеет право потребовать возврата своего утраченного имущества.
В каких случаях добросовестный покупатель обязан вернуть квартиру?
Истребование вашей собственности от незаконного владения другой стороной является одним из способов защиты владельцем своих имущественных прав. Завладеть чужим имуществом можно разными способами - от банальной кражи до добросовестного приобретения на возмездных условиях. И последнее не всегда гарантирует покупателю недвижимости защиту приобретенных прав.
Итак, в каких случаях добросовестный покупатель может быть лишен права собственности по иску фактического владельца квартиры? Для этого законодатель установил несколько условий.
Во-первых, жилое помещение должно быть изъято из собственности владельца или другого законного владельца (например, арендатора или доверительного управляющего) против вашей воли. Законодательный орган частично раскрывает значение слов "против вашей воли" и указывает, что имущество может быть потеряно, украдено или иным образом отчуждено. Это относится к случаям, когда собственник не желал таких последствий и в результате действий третьих лиц, не одобренных им в дальнейшем, перестал владеть жилым помещением. Такие действия или решения не всегда могут носить криминальный характер. Легко смоделировать ситуацию, когда продавец в соответствии с определенным судебным решением получил квартиру от собственника, продал ее добросовестному покупателю, а вышестоящий суд впоследствии отменил это решение. В этом случае жилье, изъятое у собственника на основании судебного акта, также считается изъятым из собственности помимо его воли.
Во-вторых, жилое помещение должно быть приобретено лицом, которое не имело права его отчуждать. Дело в том, что лицо, выступающее в роли продавца квартиры, фактически не имело полномочий распоряжаться ею: оно не было собственником и не получало от него указания о продаже недвижимости (путем выдачи доверенности на продажу, заключения агентского договора и т.д.).
Сочетание этих двух обстоятельств указывает на то, что покупателю жилого помещения, вероятно, придется распрощаться со своей покупкой, если владелец инициирует переоформление. И худшим для добросовестного покупателя в этой ситуации было бы то, что суд не может обязать продавца вернуть деньги, уплаченные за жилье, несостоявшемуся покупателю, если он признает сделку недействительной.
Действия, которые могут помочь покупателю доказать свою добросовестность, включают:
1. Проверка юридического статуса объекта недвижимости: покупатель должен тщательно проверить юридический статус объекта недвижимости, включая проверку документов на право собственности, юридических документов, зарегистрированных ипотечных кредитов, дебетов и других ограничений. Также необходимо убедиться, что продавец является фактическим владельцем или имеет разрешение на продажу недвижимости.
2. Обращение в органы государственной регистрации и контроля: покупатель может обратиться в соответствующие государственные органы для получения информации о правовом статусе объекта недвижимости и проверки регистрационных записей. Это может включать регистрацию в регистрирующем органе, кадастровой службе или других органах, ответственных за регистрацию и контроль недвижимости.
3. Независимый аудит: Покупатель может запросить независимый аудит объекта недвижимости для проверки его физического состояния, соответствия техническим стандартам и требованиям и выявления возможных проблем или скрытых дефектов.
4. Проверка документов продавца: Покупатель должен проверить все документы продавца, включая паспорт, свидетельство о браке (при необходимости), доверенность или другие документы, подтверждающие его право на продажу недвижимости.
5. Консультация юриста: покупатель может обратиться к опытному юристу, специализирующемуся на недвижимости, за профессиональным мнением и советом для совершения сделки и проверки юридического статуса объекта недвижимости.
В любом случае добросовестный покупатель должен быть готов предоставить все необходимые доказательства своей добросовестности в суде в случае возникновения спора с фактическим владельцем. Это может включать предоставление документов, подтверждающих действия и действия по проверке учетных данных продавца, общение и переписку с продавцом, свидетельские показания и другие доказательства, подтверждающие разумную осторожность и осмотрительность покупателя.
Следует отметить, что каждая ситуация может быть уникальной, и необходимые доказательства и меры предосторожности могут варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств. Поэтому рекомендуется проконсультироваться с опытными юристами и профессионалами в сфере недвижимости, чтобы получить конкретные рекомендации, соответствующие вашей ситуации.
