На практике возникают ситуации, когда должник - физическое лицо (индивидуальный предприниматель) - не располагает имуществом, достаточным для погашения требований кредиторов, за исключением единственной квартиры. Однако статья 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что подать заявление на обращение взыскания на такое жильё невозможно.
Однако в практике арбитражных судов и судов общей юрисдикции существуют случаи и такой способ толкования законодательства, который приводит к возможности изъятия единственного жилья.
Мы условно разделим все случаи на две группы:
•единственное жилье является предметом ипотеки по нецелевому кредиту (займу);
•жилье не было заложено.
Изъятие квартиры возможно, если квартира заложена по договору ипотеки (независимо от целей, на которые предоставляется ссуда (заем)), а также в соответствии с законом. Отсутствие иного пригодного для проживания объекта недвижимости не является препятствием для изъятия, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или юридической).
Конкретных норм о возможности наложения взыскания на единственное жильё должника законодательство не содержит. Вместе с тем, Конституционный суд РФ указал условия, на которых с единственного жилья может быть снят исполнительский иммунитет (пока в настоящее время вышеуказанные положения находятся в стадии законопроекта):
- Абзац 2 части 1 статьи 446 ГПК РФ, согласно которому взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание, больше не является безусловным исполнительским иммунитетом для единственного жилья.
- Суды вправе решать, что применение иммунитета, в том числе при банкротстве, не обосновано.
- Такое возможно, если отказ от иммунитета не лишит должника и его семью пригодного жилья.
- Площадь пригодного жилья должна быть не меньше нормы предоставления на условиях социального найма.
- Жилье взамен единственного должно находиться в том же населённом пункте. Но в случае, если должник не возражает, можно переселить его в другое место.
- Новое жилье может обеспечить кредитор — в том порядке, который установит суд.
- При решении таких вопросов судами будет учитываться рыночная стоимость жилья и сумма задолженности. Взыскание на единственное жилье может быть обращено, если это поможет погасить существенную часть задолженности.
- В защите жилья в виде запрета на наложение взыскания на единственное жильё должника также можно отказывать, если были злоупотребления — то есть отчуждалось другое имущество, чтобы купить единственное жилье.
Как отмена запрета на наложение взыскания на единственное жильё будет выглядеть в реальной жизни?
Разумеется, что работать разъяснения, данные Конституционным судом, теперь точно будут. Не для всех должников и не в каждом деле, но теперь суды уже не смогут игнорировать интересы кредиторов, ссылаясь на невозможность реализации единственного жилья у должника. Теперь судам предстоит разбираться в каждом деле с наличием жилья и сумме задолженности.
В первую очередь переехать в менее комфортное и более дешевое жилье рискуют должники-банкроты при злоупотреблениях. Но поменять единственный дом площадью 200 кв.м. на двухкомнатную квартиру могут и без банкротства и злоупотреблений. Тут все на усмотрение конкретного суда.
Вероятнее всего, взыскание будут обращать все-таки не на квартиры, а на элитную недвижимость (загородные дома с участками или квартиры в элитных комплексах), где налицо злоупотребление правами должника. Конституционный суд хоть и одобрил снятие иммунитета, но сделал акцент на разумности таких мер. Снятие запрета на реализацию с торгов единственного жилья должно быть не мерой устрашения, а обоснованным способом погасить задолженность перед кредитором.
Возможно ли избежать изъятия единственного жилья?
Вот какие аргументы необходимо использовать, чтобы не потерять единственную квартиру:
1.Переезд плохо отразится на условиях жизни семьи:
•детям сложно добираться до школы,
•рядом нет поликлиники для пожилого члена семьи.
2.Разница между рыночной стоимостью и долгом небольшая.
3.В этом жилье есть доля у членов семьи.
4.Квартиру купили до оформления кредита, то есть злоупотреблений нет.
