Договоры аренды нежилых помещений – самый многочисленный сегмент правоотношений в сфере недвижимости. Риски сторон при аренде, конечно, ниже, чем при купле-продаже или залоге недвижимости, однако подводных камней хватает и здесь. Важная особенность аренды – её протяженность во времени. Недопонимание, разногласия и острые конфликты возникают чаще всего, когда приходит срок выполнить возврат помещения арендодателю. За истекшие месяцы, годы, а иногда и десятилетия состояние арендованного помещения меняется за счёт естественного износа и действий арендатора.
Изменения могут быть в худшую или лучшую сторону. В первом случае арендодатель уклоняется от подписания акта возврата помещения, причём вполне обоснованно – кому нужен полуразрушенный или захламленный офис с несогласованными и потому незаконными перепланировками. Во втором случае уходящий арендатор надеется на компенсацию за внесённые неотделимые улучшения, а арендодатель в ней отказывает. По-житейски это несправедливо, но если выплата или зачёт заранее не согласованы, арендодатель с точки зрения закона совершенно прав.
Существует немало других разногласий, при которых возврат арендованного помещения арендодателю осложнён:
- участием в арендных отношениях трёх и более лиц;
- повреждением или гибелью арендованного имущества по независящим от сторон причинам;
- задолженностью арендатора перед собственником или ресурсоснабжающими организациями;
- отсутствие заранее поданного письменного уведомления о прекращении договора аренды со стороны арендатора, если условие прописано в договоре;
- неправомерным требованием досрочно освободить арендованное помещение;
- нарушением арендатором оговорённых сроков сдачи недвижимости и т.д.
Заранее предусмотреть все «узкие места» трудно, особенно в свете упомянутой выше долгосрочности арендных отношений. Однако и собственники, и арендаторы помещений смогут значительно минимизировать риски разногласий и связанных с ними убытков, если с самого начала будут опираться на здравый смысл и действующее законодательство, а при составлении и подписании договора аренды вникать в юридические тонкости, привлекая, если нужно, профессионалов.
Возврат арендованных помещений – нормативная база
Гражданский кодекс России в редакции от 1 июля 2021 года трактует вопросы аренды имущества, в том числе коммерческой недвижимости, в статьях c 606-й по 625-ю. Сюда не входят родственные, но имеющие индивидуальные особенности договоры найма жилого помещения.
Непосредственно вопросы запланированного и досрочного расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества освещаются в статье 622. Отмечается, что возврат имущества осуществляется исключительно по акту приёмки-передачи, который составляется в количестве экземпляров по числу участников арендных отношений.
Акт возврата имущества – обязательный документ, отсутствие которого делает договор незавершенным. На это указано в определении Высшего Арбитражного суда № 1224/08 от 21 февраля 2008 года. Если арендодатель не подписывает акт возврата помещения, либо арендатор съезжает «в никуда», формально аренда продолжается (п.2 ст.453 ГК РФ).
Арендодатель вправе выставить счёт за пользование помещением, коммунальные платежи, пени и штрафы за просрочку. Размер санкций берется из договора, либо привязывается к действующей ставке рефинансирования. Также арендодатель вправе предъявить требование компенсации сверхнормативного износа имущества по результатам независимой экспертизы.
Отметим, что не обязательно фиксировать соответствие имущества первоначальному состоянию с учетом естественного износа при выкупе арендованного имущества (статья 624 ГК РФ). Предполагается, что арендатор доволен состоянием помещения, которое добровольно приобрёл.
Что обязательно должно присутствовать в акте возврата имущества?
Грамотно вернуть арендодателю недвижимое имущество – значит указать в акте:
- состояние имущества на момент возврата;
- показания приборов учёта;
- факты сделанных неотделимых улучшений (важно для арендатора) или сверхнормативного износа (важно для арендодателя);
- перечень значимых документов и принадлежностей, связанных с эксплуатацией имущества;
- срок возврата помещения;
- размер арендной платы на период выезда (если дата прекращения договора не является датой одномоментной сдачи имущества).
Готовый акт может входить в комплект документов при заключении договора аренды или создаваться уже потом, непосредственно перед возвратом помещения.
Что делать, если собственник не подписывает акт?
Уклонение арендодателя от подписания акта возврата помещения может быть обоснованным при грубых нарушениях арендатором условий соглашения. В этом случае необходимо исправить допущенные нарушения и найти с арендодателем компромисс.
Но в ряде случаев отказ подписать акт становится проявлением нечистоплотности и злоупотребления правом. Собственник находит формальные малозначимые поводы, надеясь взыскать с арендатора мнимые убытки. Лучший выход – так или иначе, решить дело миром. Если это невозможно, подписанный в одностороннем порядке акт необходимо направить арендодателю заказным письмом с описью вложения или вручить акт лично в присутствии двух свидетелей. При высоком градусе разногласий и отказе арендодателя явиться на приёмку полезно провести фото или видеофиксацию сдаваемых помещений, в том числе показаний приборов учёта, а ключи также сдать в присутствии свидетелей. Их показания пригодятся, если сторонам не удастся добиться компромисса и дело перейдёт в плоскость судебного разбирательства.
Компания Шадрин и партнёры – квалифицированная помощь по всем аспектам арендных отношений
Конфликт при возврате арендованного помещения может быть обусловлен ошибками при составлении договора аренды и возникнуть непосредственно перед «расставанием» сторон. Чтобы исключить или минимизировать репутационные и материальные потери, сопровождение даже самого прозрачного договора аренды лучше поручить профессионалам. Обратившись в компанию «Шадрин А.Е. и партнеры», и арендодатель, и арендатор могут рассчитывать на:
- квалифицированное составление арендных договоров и дополнительных документов, являющихся их неотъемлемой частью, в том числе актов сдачи имущества;
- корректировку условий договоров при изменении обстоятельств;
- ведение переписки с контрагентом, в том числе в экстренных случаях, например, при уклонении арендодателя от подписания акта возврата помещения.
Специалисты компании «Шадрин А.Е. и партнеры» доказали свою компетенцию на протяжении пятнадцати лет работы на рынке юридических услуг Архангельска и Архангельской области.
Чтобы получить консультацию по вопросам возврата арендованных помещений, заказать юридическое сопровождение или заключить договор на представительство в суде общей юрисдикции или арбитраже, звоните по телефону +7 960 007-57-43, закажите обратный звонок или напишите нам в форме обратной связи.
